Narzędzie
Kalkulator NOI i yield on cost
NOI budynku na wynajem to przychód efektywny, czyli czynsze po pustostanie, minus koszty operacyjne właściciela. Wpisz dane budynku PRS, akademika, co-livingu albo senior livingu: kalkulator policzy NOI i marżę NOI, całkowity koszt inwestycji, yield on cost i wartość budynku po stabilizacji obłożenia, a potem pokaże, czy koszt broni się wobec stopy kapitalizacji.
Przykład Wartości startowe, także cena zakupu i czynsz operatora po zmianie przełączników, to liczby umowne: pokazują metodę, a nie rynek żadnego miasta ani ocenę inwestycji. Skąd się wzięły, opisuje metodologia. Wpisz dane swojego budynku.
Rachunek budynku
Wynik
PRS · najem jednostek · budowa · przykład na liczbach umownych
Dochód po stabilizacji
- Przychód potencjalny (GPI)
- 7 776 000 zł
- Przychód efektywny (EGI)
- 7 387 200 zł
- Koszty operacyjne (OPEX)
- −1 490 976 zł
- NOI rocznie
- 5 896 224 zł
- Marża NOI (NOI : EGI)
- 79,8%
Koszt i yield on cost
- Całkowity koszt inwestycji (TDC)
- 105 209 816 zł
- Yield on cost (NOI : TDC)
- 5,60%
- Stopa kapitalizacji
- 5,25%
- Przewaga YoC nad stopą
- +0,35 p.p.
Wartość po stabilizacji
- Wartość brutto (NOI : stopa)
- 112 309 029 zł
- Koszty kupującego 1,5%
- −1 659 740 zł
- Wartość netto
- 110 649 289 zł
- Marża na koszcie (wartość netto : TDC − 1)
- +5,2%
Pod wynikiem
Rachunek, wrażliwość i założenia
Od czynszu do NOI, zł rocznie
| Czynsze: 200 mieszkań × 3 000 zł × 12 | 7 200 000 zł |
|---|---|
| Miejsca postojowe: 120 × 250 zł × 12 | 360 000 zł |
| Inne przychody: 3% czynszów | 216 000 zł |
| Przychód potencjalny (GPI) | 7 776 000 zł |
| Pustostan: obłożenie 95% | −388 800 zł |
| Przychód efektywny (EGI) | 7 387 200 zł |
| Zarządzanie: 7% EGI | −517 104 zł |
| Koszty stałe: 55 zł/m² × 12 000 m² | −660 000 zł |
| Rezerwa na remonty: 1 200 zł na mieszkanie × 200 | −240 000 zł |
| Marketing i rotacja: 1% EGI | −73 872 zł |
| Koszty operacyjne razem (OPEX) | −1 490 976 zł |
| NOI | 5 896 224 zł |
| Marża NOI (NOI : EGI) | 79,8% |
Całkowity koszt inwestycji
| Grunt z kosztami nabycia | 10 000 000 zł |
|---|---|
| Budowa: 5 800 zł/m² × 12 000 m² | 69 600 000 zł |
| Koszty miękkie: 12% kosztu budowy | 8 352 000 zł |
| Wyposażenie: 25 000 zł na mieszkanie × 200 | 5 000 000 zł |
| VAT nieodliczalny: 8% budowy z kosztami miękkimi i wyposażeniem | 6 636 160 zł |
| Finansowanie w okresie budowy: 5% | 4 147 600 zł |
| Stabilizacja obłożenia: połowa NOI za 6 mies. | 1 474 056 zł |
| Całkowity koszt inwestycji (TDC) | 105 209 816 zł |
Na mieszkanie
| NOI rocznie na mieszkanie | 29 481 zł |
|---|---|
| Koszt inwestycji (TDC) na mieszkanie | 526 049 zł |
| Wartość netto na mieszkanie | 553 246 zł |
| Czynsz za m² miesięcznie | 66,67 zł/m² |
Tabela wrażliwości: yield on cost i wartość netto przy innym czynszu, obłożeniu i stopie
| Scenariusz | Yield on cost | Wartość netto przy stopie 4,75% | Wartość netto przy stopie 5,25% (wpisanej) | Wartość netto przy stopie 5,75% |
|---|---|---|---|---|
| Czynsz −5% | 5,30%−0,30 p.p. | 115 574 691 zł+4,5% | 104 567 578 zł−5,5% | 95 474 745 zł−13,7% |
| Czynsz wpisany | 5,60% | 122 296 583 zł+10,5% | 110 649 289 zł | 101 027 612 zł−8,7% |
| Czynsz +5% | 5,91%+0,30 p.p. | 129 018 474 zł+16,6% | 116 731 001 zł+5,5% | 106 580 479 zł−3,7% |
| Obłożenie 92% (−3 p.p.) | 5,40%−0,20 p.p. | 117 845 090 zł+6,5% | 106 621 748 zł−3,6% | 97 350 292 zł−12,0% |
Obliczenia krok po kroku
Kwoty zaokrąglone do pełnych złotych. Rachunek idzie na liczbach dokładnych, więc ostatnia cyfra wyniku może się różnić o 1 zł od działania na liczbach zaokrąglonych.
- Czynsze roczne. C = N × czynsz × 12 = 200 × 3 000 zł × 12 = 7 200 000 zł
- Przychód potencjalny. GPI = C + P × czynsz za miejsce × 12 + C × inne przychody = 7 200 000 zł + 120 × 250 zł × 12 + 7 200 000 zł × 3% = 7 776 000 zł
- Przychód efektywny. EGI = GPI × obłożenie = 7 776 000 zł × 95% = 7 387 200 zł
- Koszty operacyjne. OPEX = zarządzanie × EGI + koszty stałe × powierzchnia całkowita + rezerwa × N + personel × N + marketing × EGI = 7% × 7 387 200 zł + 55 zł × 12 000 m² + 1 200 zł × 200 + 0 zł × 200 + 1% × 7 387 200 zł = 1 490 976 zł
- NOI i marża NOI. NOI = EGI − OPEX = 7 387 200 zł − 1 490 976 zł = 5 896 224 zł; marża NOI = NOI / EGI = 79,8%
- Koszt budowy z wyposażeniem. B = koszt budowy × powierzchnia całkowita × (1 + koszty miękkie) + wyposażenie × N = 5 800 zł × 12 000 m² × (1 + 12%) + 25 000 zł × 200 = 82 952 000 zł
- Całkowity koszt inwestycji. TDC = grunt + B × (1 + VAT nieodliczalny + finansowanie) + NOI / 12 × okres stabilizacji × 0,5 = 10 000 000 zł + 82 952 000 zł × (1 + 8% + 5%) + 5 896 224 zł / 12 × 6 × 0,5 = 105 209 816 zł
- Yield on cost. YoC = NOI / TDC = 5 896 224 zł / 105 209 816 zł = 5,60%
- Wartość po stabilizacji. Vb = NOI / stopa = 5 896 224 zł / 5,25% = 112 309 029 zł; Vn = Vb / (1 + koszty kupującego) = 112 309 029 zł / (1 + 1,5%) = 110 649 289 zł
- Przewaga nad stopą i marża na koszcie. przewaga = YoC − stopa = 5,60% − 5,25% = +0,35 p.p.; marża na koszcie = Vn / TDC − 1 = 110 649 289 zł / 105 209 816 zł − 1 = +5,2%
- Na jednostkę. NOI / N = 5 896 224 zł / 200 = 29 481 zł; TDC / N = 526 049 zł; Vn / N = 553 246 zł na mieszkanie; czynsz / powierzchnia jednostki = 3 000 zł / 45 m² = 66,67 zł/m² miesięcznie
Założenia i ograniczenia
- To rachunek dla budynku po stabilizacji obłożenia, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego.
- Kalkulator nie liczy podatków dochodowych ani finansowania po oddaniu budynku: kredytu, odsetek, DSCR i LTV.
- Obłożenie i koszty są stałe w roku, VAT nieodliczalny to jedna stawka dla całego kosztu, a utracony przychód w okresie stabilizacji przybliża połowa NOI za ten okres.
- Przy domu opieki kalkulator wycenia nieruchomość z czynszu operatora, a nie działalność opiekuńczą.
- Stopy kapitalizacji z raportów liczą się od NOI, tak jak w kalkulatorze. Stopa NBP dla mieszkań dzieli czynsz przez cenę przed kosztami, więc nie wpisuj jej jako stopy kapitalizacji.
- Wartości startowe to liczby umowne. Podpowiedzi przy polach podają publiczne punkty odniesienia ze źródłem i datą, a tam, gdzie ich nie ma, mówią, że wartość jest Twoim założeniem.
Wzory, źródła wartości przykładowych i sytuacje, w których wynik wprowadza w błąd, opisuje metodologia.
Adres tego wyniku: https://rynekprs.pl/kalkulator-noi/?typ=prs&model=jednostki&koszt=budowa&n=200&pu=45&pc=12000&cz=3000&mp=120&czp=250&ip=3&ob=95&zar=7&ks=55&rez=1200&per=0&mkt=1&gr=10000000&kb=5800&km=12&wyp=25000&vat=8&fin=5&stab=6&st=5.25&kk=1.5