PRS: budynek mieszkań na wynajem jako inwestycja w najem instytucjonalny

01W skrócie

Źródło: Savills, Market in Minutes H1 2026, s. 2; Knight Frank, Review 2025 & Outlook 2026, s. 13, stan na I półrocze 2026.

Źródło: NBP, informacja za II kw. 2026 r., s. 3; GUS, Gospodarka mieszkaniowa w 2025 r., stan na czerwiec 2026.

02Czym jest PRS i kto kupuje

PRS (od ang. private rented sector) to budynek albo jego wydzielona część z mieszkaniami na wynajem długoterminowy, które należą do jednego właściciela i są wynajmowane przez profesjonalnego zarządcę. NBP nazywa ten rynek najmem instytucjonalnym: właścicielami mieszkań są podmioty prawne, np. fundusze lub deweloperzy. Pakiety lokali w budynkach, w których pozostałe mieszkania mają innych właścicieli, to osobny rynek.

Kupują fundusze najmu instytucjonalnego, zagraniczne i krajowe, także z kapitałem publicznym, oraz deweloperzy budujący na własny wynajem. W 2025 r. inwestorzy kupili budynki PRS za 237 mln euro w 7 transakcjach, a w maju 2026 r. Vantage Development z grupy TAG kupił 18 spółek Resi4Rent z 5 322 lokalami za 2 437 065 215,11 zł, ok. 458 tys. zł na lokal (wyliczenie redakcji).

Źródło: Knight Frank, Review 2025 & Outlook 2026, s. 13, stan na koniec 2025 r.

Źródło: Echo Investment, raport bieżący nr 14/2026, stan na 27 maja 2026.

Z budynkami PRS konkurują mieszkania prywatnych właścicieli: według ankiety NBP wśród pośredników PRS dał na początku 2026 r. średnio 7,2% transakcji najmu. Konkuruje też budownictwo społeczne z czynszem ograniczonym do 4% albo 5% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie (art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa): TBS i społeczne inicjatywy mieszkaniowe oddały od stycznia do sierpnia 2026 r. 4 163 mieszkania, o 84,8% więcej niż rok wcześniej.

Źródło: NBP, raport roczny za 2025 r., słownik pojęć i rozdz. 7; GUS, Budownictwo mieszkaniowe I–VIII 2026 r.; ustawa Dz.U. 2025 poz. 1273, stan na sierpień 2026.

Forward purchase, forward funding czy gotowy budynek

Budynek od dewelopera kupisz przed ukończeniem na dwa sposoby: w forward purchase zawierasz umowę kupna budynku, który dopiero powstaje, i płacisz cenę głównie przy przeniesieniu własności, a w forward funding kupujesz grunt i płacisz za budowę w transzach, a deweloper buduje jako wykonawca. W pierwszym modelu ryzyko finansowania budowy zostaje u dewelopera, w drugim przechodzi na ciebie razem z kontrolą budżetu.

Szczegółowo forward funding opisał publicznie tylko Murapol: platforma najmu kupuje grunt w dwóch transzach, deweloper dostaje co miesiąc koszty z budżetu i połowę marży, a za każdy rozpoczęty miesiąc opóźnienia od 90. dnia płaci karę 5% marży, łącznie do 100%. Zabezpieczenia i odbiory opisuje poradnik Forward purchase i forward funding.

Źródło: Murapol, prospekt z 27.11.2023 r., s. 186–190, stan na 27 listopada 2023.

03Jak zarabia budynek PRS

Budynek PRS zarabia na czynszach za mieszkania, miejsca postojowe i komórki oraz na usługach dodatkowych, a jego roczny dochód to NOI: przychód po pustostanie minus koszty, których właściciel nie przenosi na najemców. NOI liczysz w trzech krokach: przychód potencjalny (GPI, czynsze przy pełnym wynajmie) mnożysz przez obłożenie, dostajesz przychód efektywny (EGI) i odejmujesz od niego koszty operacyjne.

NOI = GPI × obłożenie − koszty operacyjne; marża NOI = NOI ÷ EGI.

Czynsz za jednostkę to w PRS czynsz za mieszkanie: według BNP Paribas Real Estate jednopokojowe kosztowało na koniec 2025 r. 2 800–3 900 zł miesięcznie w Warszawie i 1 600–2 000 zł w Łodzi. W najmie instytucjonalnym właściciel pobiera oprócz czynszu tylko opłaty za media niezależne od niego, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 19h ustawy o ochronie praw lokatorów), więc NOI licz od czynszu bez mediów.

Źródło: BNP Paribas Real Estate, Review PRS, 2 poł. 2025, s. 5, stan na koniec 2025 r.

Co dzieli czynsz od NOI

Czynsz od NOI oddzielają pustostan i koszty właściciela: zarządzanie najmem, utrzymanie i media części wspólnych, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, odświeżanie mieszkań między najmami, marketing i rotacja najemców. Publicznych danych o strukturze tych kosztów w polskim PRS nie ma, a spółki liczą marże od różnych pozycji: Heimstaden Bostad wykazał w Polsce za 2025 r. marżę NOI 91,4% bez kosztów refakturowanych na najemców, a TAG skorygowaną EBITDA najmu po kosztach zarządu 68,0%.

Źródło: Heimstaden Bostad, Annual Report 2025, s. 139; TAG Immobilien, Annual Report 2025, s. 38 i 46, stan na koniec 2025 r.

Zarządca czy operator: kto ponosi ryzyko obłożenia

Przy umowie o zarządzanie właściciel sam wynajmuje mieszkania, płaci zarządcy wynagrodzenie i zatrzymuje ryzyko pustostanu. Gdy wynajmuje cały budynek operatorowi, ryzyko obłożenia przechodzi na operatora w takim stopniu, w jakim jego czynsz nie zależy od obrotów.

Umowę o zarządzanie zawiera się na piśmie lub elektronicznie, a zarządca musi mieć ubezpieczenie OC (art. 185–186 ustawy o gospodarce nieruchomościami); operatorowi właściciel musi pozwolić na podnajem lokali (art. 688² Kodeksu cywilnego). Warunków polskich umów operatorskich publiczne źródła nie podają; modele porównuje poradnik Operator czy właściciel.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Jak działają w konkretnym budynku, przy jego umowach z mieszkańcami i z operatorem, sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

04Jak rynek wycenia budynek PRS

Rynek wycenia budynek PRS z dochodu: wartość to NOI po stabilizacji obłożenia podzielone przez stopę kapitalizacji, którą rzeczoznawca wyprowadza z porównania dochodów i cen w transakcjach podobnymi budynkami (§ 11 rozporządzenia o wycenie). Dla najlepszych budynków firmy doradcze podają stopę 5,25–5,50%, a największa transakcja portfelowa odpowiadała stopie NOI ok. 6,3% po pełnej stabilizacji.

Wartość = NOI ÷ stopa kapitalizacji. Yield on cost = NOI ÷ całkowity koszt inwestycji (TDC).

Stopa NBP dla mieszkań, w II kw. 2026 r. 5,8% w Warszawie, to roczny czynsz podzielony przez cenę 1 m² przed kosztami, więc nie porównuj jej ze stopami od NOI. Projekty, które Resi4Rent wykazał na 30.06.2026 r., mają yield on cost o ok. 1,5–1,6 p.p. wyższy niż stopa NOI ze sprzedaży portfela tej platformy (wyliczenie redakcji); tę różnicę nazywa się przewagą nad stopą.

Źródło: Savills, Market in Minutes H1 2026, s. 2; Knight Frank, Review 2025 & Outlook 2026, s. 13, stan na I półrocze 2026.

Źródło: Echo Investment, komunikat z 16.08.2025 r.; raport za I półrocze 2026 r., s. 55–56, stan na 30 czerwca 2026.

Źródło: NBP, informacja za II kw. 2026 r., s. 16 i 46–47, stan na II kw. 2026.

Źródło: CBRE, 2026 Poland Real Estate Market Outlook, s. 20, stan na grudzień 2025.

Stabilizacja obłożenia

Ile miesięcy trwa stabilizacja obłożenia nowego budynku PRS, publiczne źródła nie podają: spółki raportują pustostan, a nie czas dojścia do pełnego wynajmu. Kosztem tego okresu jest utracony dochód, który kalkulator przybliża połową NOI za miesiące stabilizacji i dolicza do kosztu inwestycji. Heimstaden podniósł obłożenie polskiego portfela z 96,1% w IV kw. 2024 r. do 98,5% w I kw. 2025 r. po oddaniu nowych lokali.

Źródło: Heimstaden Bostad, Annual Report 2025, s. 14 i 35, stan na I kw. 2025.

Grunt to tu ok. 9,5% kosztu; jego cenę w zł/m² powierzchni mieszkań opisuje serwis o działkach pod bloki. Własne liczby wpiszesz do kalkulatora NOI w trybie PRS; wzory opisuje metodologia.

05Na co uważać: due diligence

Przy budynku kupowanym przed ukończeniem najwięcej ryzyka niesie umowa z deweloperem: forma, budżet, terminy z karami, zabezpieczenie zaliczek i odbiory. Przy gotowym budynku ciężar przesuwa się na umowy z mieszkańcami, rent roll, czyli zestawienie lokali, umów, czynszów i zaległości, oraz stan techniczny.

Pełną listę zawiera lista kontrolna do druku.

Źródło: Kodeks cywilny; ustawa deweloperska; rozporządzenie o ochronie przeciwpożarowej budynków, § 28a; RODO, motyw 26, stan na 3 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Jak działają w konkretnym budynku, przy jego umowach z mieszkańcami i z operatorem, sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

06Finansowanie

Bank liczy DSCR jako roczny dochód z najmu po kosztach operacyjnych i podatkach podzielony przez roczną obsługę długu, czyli raty kapitału i odsetki; tak wskaźnik definiuje Europejska Rada Ryzyka Systemowego. Progu nie ustala Rekomendacja S KNF, więc bank wpisuje go do własnej polityki kredytowej: TAG ujawnia dla kredytów w Polsce kowenanty DSCR 1,2 i obłożenia 70%.

Źródło: Zalecenie ERRS/2016/14, sekcja 2; TAG Immobilien, Annual Report 2025, s. 285, stan na 3 października 2026.

Bank bada też ICR (dochód z najmu do rocznych odsetek) i LTV (kredyt do wartości). Rekomendacja S uznaje za mieszkalną tylko nieruchomość wynajmowaną poza działalnością gospodarczą, a zalecenie ERRS/2019/3 zalicza mieszkania na wynajem osób prawnych do komercyjnych, więc według redakcji obowiązuje limit LTV 75% (80% z dodatkowym zabezpieczeniem).

Budowę finansuje kredyt wypłacany w transzach (Rekomendacja S, pkt 22.11); po stabilizacji obłożenia można go spłacić kredytem inwestycyjnym, którego wysokość wyznaczą DSCR i LTV gotowego budynku.

Źródło: KNF, Rekomendacja S, słowniczek, pkt 15.7 i 22.11; Zalecenie ERRS/2019/3, stan na 3 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Jak działają w konkretnym budynku, przy jego umowach z mieszkańcami i z operatorem, sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

07Prawo i podatki

Najem instytucjonalny i najem okazjonalny

Umowę najmu instytucjonalnego zawiera wynajmujący prowadzący działalność w zakresie wynajmowania lokali, także spółka lub fundusz: na czas oznaczony, na piśmie pod rygorem nieważności, z aktem notarialnym, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje opróżnić lokal (art. 19f–19g ustawy o ochronie praw lokatorów). Najem okazjonalny ustawa zastrzega dla właściciela-osoby fizycznej, który wynajmuje poza działalnością gospodarczą, więc spółka PRS z niego nie skorzysta (art. 19a).

Najemca przyjmuje też do wiadomości, że po eksmisji nie dostanie lokalu socjalnego; kaucja może sięgnąć 6 czynszów, czynsz rośnie tylko według umowy, a po jej wygaśnięciu właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu z co najmniej 14-dniowym terminem i wnosi o klauzulę wykonalności aktu (art. 19f–19i). Umowy porównuje poradnik Umowy z mieszkańcami.

Źródło: Ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 19a–19j (Dz.U. 2023 poz. 725), stan na 3 października 2026.

VAT: zwolnienie najmu i koszt inwestycji

Najem mieszkań bezpośrednio mieszkańcom, na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe, jest zwolniony z VAT także wtedy, gdy wynajmuje spółka (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Skutek: VAT zapłacony przy budowie lub zakupie części budynku służącej temu najmowi nie podlega odliczeniu (art. 86 ust. 1) i powiększa koszt inwestycji, jak w przykładzie z sekcji 4; KIS odmówiła odliczenia SIM budującej mieszkania na wynajem (10.12.2024 r.).

Budowa i dostawa budynku mieszkalnego mają stawkę 8%, lokale użytkowe 23% (art. 41 ust. 12–12c, art. 146ef). Najem całego budynku operatorowi, który podnajmuje mieszkania, nie jest zwolniony (interpretacja ogólna MF z 8.10.2021 r.), więc właściciel nalicza 23% VAT i odlicza VAT od budowy. Gdy budynek budowany na sprzedaż trafia do najmu zwolnionego, właściciel robi korektę VAT (art. 91); jej okres dla budynków mieszkalnych, które nie podlegają amortyzacji, potwierdź interpretacją indywidualną.

Źródło: Ustawa o VAT; KIS, interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.525.2024.2.IK, stan na 3 października 2026.

Źródło: MF, interpretacja ogólna PT1.8101.1.2021, stan na 8 października 2021.

Sprzedaż budynku po 2 latach od oddania mieszkań najemcom (pierwszego zasiedlenia) jest zwolniona z VAT, chyba że obie strony, czynni podatnicy VAT, zrezygnują ze zwolnienia (art. 43 ust. 10). Kupujący płaci wtedy 2% PCC, a za udziały spółki 1%; zakup z VAT całego budynku z niewyodrębnionymi lokalami PCC nie podlega, ale szósty i dalsze wyodrębnione lokale kupione z VAT obciąża 6% (art. 2, 7 i 7a ustawy o PCC).

Źródło: Ustawa o PCC (Dz.U. 2026 poz. 191), stan na 3 października 2026.

Podatek od nieruchomości i od przychodów z budynków

Za mieszkania wynajmowane długoterminowo spółka płaci podatek od nieruchomości według stawki dla budynków mieszkalnych; tak rozstrzygnęła uchwała siedmiu sędziów NSA z 21.10.2024 r. (III FPS 2/24). Stawkę dla działalności gospodarczej stosuje się do lokali usługowych, trwałych pustostanów i mieszkań wynajmowanych rotacyjnie na doby; w 2026 r. górne granice stawek to 1,25 zł/m² dla budynków mieszkalnych i 35,53 zł/m² dla budynków związanych z działalnością.

Właściciel płaci ponadto podatek od przychodów z budynków: podstawą jest wartość początkowa wynajętych budynków pomniejszona o 10 mln zł, stawka wynosi 0,035% miesięcznie, a zapłaconą kwotę odlicza się od CIT (art. 24b ustawy o CIT); przepis nie wyłącza budynków mieszkalnych. Polskich REIT-ów nie ma: rządowy projekt z 2018 r. nie został uchwalony, a nowego (SINN) w wykazie druków Sejmu na 3.10.2026 r. nie ma.

Źródło: NSA, uchwała III FPS 2/24; obwieszczenie MF, M.P. 2025 poz. 726; ustawa o CIT, art. 16c i 24b, stan na 3 października 2026.

Źródło: KPRM, projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości, stan na 3 października 2026.

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Jak działają w konkretnym budynku, przy jego umowach z mieszkańcami i z operatorem, sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

08Jak sprzedać dyskretnie

Budynek na wynajem sprzedasz bez ogłoszenia, wysyłając wybranym inwestorom opis bez adresu i otwierając data room dopiero po podpisaniu umowy o poufności. Przed pierwszą rozmową przygotuj rent roll zgodny z umowami i wpływami, umowy z aktami i rejestrem kaucji (bez danych osobowych najemców), pozwolenie na użytkowanie, książkę obiektu, decyzje UDT i umowę z zarządcą.

Deweloper pokazuje projekt, budżet, harmonogram i pozwolenia, a właściciel portfela może sprzedać udziały spółek celowych. Przy Resi4Rent kupujący przejął 100% udziałów 18 spółek, cenę skorygowano o gotówkę, kapitał obrotowy i dług, zapłata przeszła przez rachunek zastrzeżony, a warunkiem zawieszającym była zgoda prezesa UOKiK.

Źródło: Echo Investment, raport bieżący nr 14/2026, stan na 27 maja 2026.

Najemców nie pytasz o zgodę, bo ich umowy przechodzą na kupującego z mocy prawa (art. 678 KC). W umowie sprzedaży ustal, kto rozliczy kaucje i kiedy przekażesz książkę obiektu w c-KOB (art. 60i Prawa budowlanego).

Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Jak działają w konkretnym budynku, przy jego umowach z mieszkańcami i z operatorem, sprawdź przed transakcją z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

09Gdzie szukać takich ofert

Budynki PRS sprzedaje niewielu właścicieli w niewielu transakcjach: Knight Frank naliczył ich w 2025 r. siedem. Rynek dowiaduje się o nich po podpisaniu, z raportów bieżących spółek giełdowych, np. Murapolu z 29.09.2026 r. o budowie 515 mieszkań w Warszawie dla platformy najmu za 174,9 mln zł.

Źródło: Knight Frank, Review 2025 & Outlook 2026, s. 13; Murapol, raport bieżący 24/2026, stan na 29 września 2026.

Po zalogowaniu znajdziesz budynki PRS w poufnej ofercie OffMarketDeals, sprzedawane bez publicznych ogłoszeń.

10Pytania i odpowiedzi

11Powiązane

• Kalkulator NOI i yield on cost
• Forward purchase i forward funding: jak kupić budynek od dewelopera
• VAT i podatki w najmie mieszkań: zwolnienie, korekta, podatek od nieruchomości