Słownik rynku living

38 haseł z rachunku budynku na wynajem, umów z mieszkańcami i operatorem oraz podatków. Każde hasło ma stały adres, więc możesz wysłać komuś link do jednej definicji.

AAkademik prywatnyPBSA

Akademik prywatny to dom studencki, który należy do inwestora albo operatora spoza uczelni: budynek zamieszkania zbiorowego, w którym obok pokoi i studiów są części wspólne i recepcja; w raportach firm doradczych oznacza się go skrótem PBSA. Przychód liczy się od łóżka, a nie od metra: czynsz za miejsce razy obłożenie w roku akademickim plus wpływy poza nim. Według Knight Frank takie obiekty miały na koniec I półrocza 2026 r. 17 900 łóżek, a według Cushman & Wakefield 17 300 wobec 111 950 łóżek w akademikach publicznych.

Zobacz: Budynek zamieszkania zbiorowego. Podstawa: Prawo budowlane, art. 3 pkt 2f (w brzmieniu od 20.09.2026, Dz.U. 2025 poz. 1847); Knight Frank, „Prywatne akademiki w Polsce, II kw. 2026” (29.07.2026), s. 2; Cushman & Wakefield, raport „Prywatne akademiki” (24.06.2026)

BBudynek zamieszkania zbiorowego

Budynek zamieszkania zbiorowego to według Prawa budowlanego, w brzmieniu od 20.09.2026 r., budynek do okresowego pobytu ludzi, m.in. hotel, internat i dom studencki, albo do stałego pobytu, m.in. dom rencisty. Prywatnego domu opieki ta definicja nie wymienia, a co-living nie ma własnej kategorii, więc o kwalifikacji przesądzają pozwolenie i sposób użytkowania. W ochronie przeciwpożarowej zamieszkanie zbiorowe to kategoria ZL V, a dom dla osób starszych ZL II; przy pobycie ponad 3 doby i ponad 200 miejscach budynek musi mieć system sygnalizacji pożarowej.

Zobacz: Dostępność budynku. Podstawa: Prawo budowlane, art. 3 pkt 2f (Dz.U. 2025 poz. 1847, w mocy od 20.09.2026); warunki techniczne z 2002 r., § 209, stosowane w okresie przejściowym (t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225); rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, § 28 (t.j. Dz.U. 2023 poz. 822)

CCałkowity koszt inwestycjiTDC

Całkowity koszt inwestycji to wszystko, co inwestor wyda, zanim budynek osiągnie stabilne obłożenie: grunt z kosztami nabycia, budowa, koszty miękkie (projekt, nadzór, opłaty, doradcy), wyposażenie, VAT, którego nie odliczy, finansowanie w czasie budowy i dochód utracony w okresie wynajmowania. Przy zakupie gotowego budynku zamiast gruntu i budowy wchodzi cena z kosztami nabycia. Budżety projektów ujawnia niewiele spółek; budżet gotowych projektów Resi4Rent wyniósł według danych Echo Investment ok. 402 tys. zł na lokal (wyliczenie redakcji).

Zobacz: Yield on cost (stopa zwrotu z kosztu). Podstawa: wzór kalkulatora (metodologia serwisu); Echo Investment, raport za I półrocze 2026 r., s. 55–56

Co-living

Co-living to budynek albo jego część z pokojami lub małymi studiami wynajmowanymi na okres liczony w miesiącach, z kuchniami, pracowniami i innymi przestrzeniami wspólnymi oraz usługami w cenie: mediami, internetem, sprzątaniem części wspólnych. Ustawy o najmie, budownictwie i usługach hotelarskich tego pojęcia nie używają, więc o tym, czy to najem lokalu, czy usługa zakwaterowania, przesądzają umowa i sposób korzystania. Dyrektor KIS uznał jednostki co-livingu z umowami do 12 miesięcy w budynku hotelowym za usługi zakwaterowania z VAT 8%. Publicznych danych o czynszach i stopach co-livingu w Polsce nie ma.

Zobacz: Usługi zakwaterowania (PKWiU 55). Podstawa: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 2 ust. 1 pkt 4 (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725); WIS 0111-KDSB2-1.440.163.2026.2.PK z 17.06.2026

CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych)CWTON

CWTON to jawny wykaz obiektów noclegowych, który przewiduje projekt zmiany ustawy o usługach hotelarskich: prowadzony na stronie ministra do spraw turystyki i zasilany danymi z gmin. Obiekt dostanie numer, który trzeba podać w ofercie na platformie, a za jego brak projekt przewiduje kary do 50 000 zł. Na 3.10.2026 r. to projekt po sprawozdaniu komisji (druk 3119), bez drugiego czytania, więc terminy i progi mogą się zmienić. Akademik, który latem świadczy gościom krótkotrwałe usługi noclegowe, już dziś musi przed ich rozpoczęciem trafić do gminnej ewidencji.

Zobacz: Najem krótkoterminowy. Podstawa: druk sejmowy nr 3119 (17.09.2026), projekt art. 39 ust. 3a, art. 42 i 45e–45g ustawy o usługach hotelarskich; ustawa o usługach hotelarskich, art. 38–39 (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1944)

Czynsz za jednostkę

Czynsz za jednostkę to miesięczna opłata za podstawową jednostkę segmentu: mieszkanie w PRS, łóżko w akademiku, pokój w co-livingu, apartament albo miejsce w senior livingu. Według BNP Paribas Real Estate mieszkanie jednopokojowe w budynkach PRS w Warszawie kosztowało na koniec 2025 r. w ofertach 2 800–3 900 zł, według Cushman & Wakefield średni czynsz w akademiku prywatnym na rok 2026/2027 to ok. 2 370 zł, a według JLL pokój jednoosobowy w domu opieki w aglomeracji warszawskiej od ok. 6 400 do 15 000 zł.

Zobacz: Przychód potencjalny. Podstawa: BNP Paribas Real Estate, Review PRS, 2 poł. 2025, s. 5; Cushman & Wakefield, artykuł z 24.06.2026; JLL, „Living Investment Polska 2026”, s. 22

DDostępność budynku

Dostępność budynku to warunki, w których mogą z niego korzystać osoby z niepełnosprawnościami i osoby starsze. Prawo budowlane wymaga ich w budynkach użyteczności publicznej i mieszkalnych wielorodzinnych, a nadzór budowlany sprawdza je przed pozwoleniem na użytkowanie. W domu opieki ustawa o pomocy społecznej wymaga budynku bez barier i uchwytów w łazienkach, a bez dźwigu — pokoi na parterze. Dawne warunki techniczne wymagały dźwigu m.in. w budynku opieki społecznej z co najmniej dwiema kondygnacjami nadziemnymi i toalety przystosowanej o wymiarach 1,5 × 1,5 m.

Zobacz: Prywatny dom opieki całodobowej. Podstawa: Prawo budowlane, art. 5 ust. 1 pkt 4 i art. 59a ust. 2 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524); ustawa o pomocy społecznej, art. 68 ust. 4–7 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 639); warunki techniczne z 2002 r., § 54 i 86 (t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225)

DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi długu)DSCR

DSCR pokazuje, ile razy roczny dochód z budynku po kosztach operacyjnych i podatkach pokrywa roczną obsługę kredytu, czyli odsetki i spłatę kapitału; wynik 1,2 oznacza dochód o 20% wyższy niż raty. Rekomendacja S nie podaje progu DSCR, więc bank wpisuje go do umowy jako kowenant. Ujawnione przykłady: TAG ma w kredytach na polski portfel DSCR 1,2, a według Savills banki finansujące akademiki prywatne wymagały w 2025 r. co najmniej 120% w fazie inwestycyjnej. Pokrewny ICR dzieli dochód przez same odsetki.

Zobacz: LTV (relacja kredytu do wartości). Podstawa: zalecenie ERRS/2016/14, sekcja 2 (Dz.Urz. UE C 31 z 31.1.2017); KNF, Rekomendacja S (2023); TAG Immobilien, Annual Report 2025, s. 285; Savills, „PBSA market in Poland 2025”, s. 10

FForward funding (finansowanie budowy przez inwestora)

Forward funding to model, w którym inwestor najpierw kupuje grunt, a potem finansuje budowę w transzach; deweloper pracuje dla niego jak wykonawca i oddaje budynek z pozwoleniem na użytkowanie. Inwestor kontroluje budżet, ale przejmuje część ryzyka budowy i odpowiada solidarnie za zgłoszonych mu podwykonawców, jeśli w 30 dni nie zgłosi sprzeciwu. Szczegółowo opisał go publicznie tylko Murapol, przy współpracy z platformą PRS: grunt w dwóch transzach, co miesiąc koszty z budżetu i połowa marży, reszta po pozwoleniu na użytkowanie, kara 5% marży za miesiąc opóźnienia od 90. dnia.

Zobacz: Forward purchase (zakup budynku przed ukończeniem). Podstawa: Murapol S.A., prospekt zatwierdzony przez KNF 27.11.2023, s. 76 i 186–190; Kodeks cywilny, art. 647¹ (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795)

Forward purchase (zakup budynku przed ukończeniem)

Forward purchase to zakup budynku na wynajem, który deweloper dopiero buduje. Budowę finansuje deweloper, a inwestor zobowiązuje się kupić gotowy budynek o uzgodnionym standardzie; zaliczki przed przeniesieniem własności zależą od umowy. Gdy umowę przedwstępną spisano u notariusza, inwestor może sądownie domagać się umowy przyrzeczonej, a swoje roszczenie może ujawnić w księdze wieczystej budynku. Zaliczki inwestor musi zabezpieczyć umownie, bo ustawa deweloperska chroni tylko kupującego będącego osobą fizyczną, który nabywa lokal poza działalnością.

Zobacz: Forward funding (finansowanie budowy przez inwestora). Podstawa: Kodeks cywilny, art. 389–390 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 16 ust. 2 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066); ustawa deweloperska, art. 5 pkt 5 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880)

KKorekta VAT

Korekta VAT to obowiązek poprawienia odliczonego wcześniej podatku, gdy nieruchomość zaczyna służyć innym czynnościom, niż zakładano, na przykład budynek budowany na sprzedaż opodatkowaną zostaje wynajęty na zwolniony najem mieszkań. Dla nieruchomości ustawa przewiduje korektę przez 10 lat od oddania do użytkowania, po 1/10 rocznie, ale odnosi ją do środków trwałych podlegających amortyzacji, a budynków mieszkalnych się nie amortyzuje. Jaki okres stosować w budynku PRS, ustal z doradcą podatkowym: publikowane interpretacje tego wprost nie rozstrzygają.

Zobacz: Zwolnienie z VAT najmu mieszkań. Podstawa: ustawa o VAT, art. 90–91 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); ustawa o CIT, art. 16c pkt 2a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 554)

Koszty operacyjneOPEX

Koszty operacyjne to roczne wydatki właściciela na utrzymanie budynku i obsługę najmu, których nie pokrywają najemcy: zarządzanie, media i sprzątanie części wspólnych, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, przeglądy, odświeżanie jednostek i marketing, a w akademiku, co-livingu i domu seniora także personel i usługi w cenie czynszu. Nie obejmują kredytu, amortyzacji ani podatku dochodowego. Jak rozkładają się te koszty w polskich budynkach PRS, publicznie nie wiadomo; NBP szacuje je dla najmu prywatnego na podstawie danych Grupy OLX, lecz liczb nie podaje.

Zobacz: NOI (dochód operacyjny netto). Podstawa: wzór kalkulatora (metodologia serwisu); NBP, informacja za II kw. 2026, przypis 34

LLTV (relacja kredytu do wartości)LTV

LTV pokazuje, jaką część wartości budynku stanowi kredyt zabezpieczony na nim hipoteką. Rekomendacja S zaleca LTV najwyżej 75% dla nieruchomości komercyjnych (80% przy dodatkowym zabezpieczeniu) i najwyżej 80% dla mieszkalnych (90%). Definicja nieruchomości mieszkalnej w rekomendacji wyłącza najem w działalności gospodarczej, dlatego budynek PRS spółki podlega według redakcji limitowi komercyjnemu. Według Savills banki finansujące akademiki prywatne przyjmowały w 2025 r. LTV 50–60% i relację kredytu do kosztu budowy (LTC) 55–70%.

Zobacz: DSCR (wskaźnik pokrycia obsługi długu). Podstawa: KNF, Rekomendacja S (tekst po uchwale nr 242/2023), rekomendacje 15.5 i 15.7, słowniczek pkt 20–21; Savills, „PBSA market in Poland 2025”, s. 10

MMarża NOI

Marża NOI to NOI podzielony przez przychód efektywny, czyli część zebranych czynszów, która zostaje właścicielowi po kosztach operacyjnych. Jednej rynkowej marży dla polskiego PRS źródła publiczne nie podają, a ujawnione przez spółki wskaźniki mieszczą się w przedziale ok. 63–97%, bo jedne liczą je od dochodu netto z najmu, inne od NOI bez kosztów refakturowanych, a jeszcze inne od EBITDA po kosztach zarządu. Dla polskich akademików i domów opieki danych o marży nie ma, więc w rachunku podstawiasz koszty konkretnego budynku.

Zobacz: Koszty operacyjne. Podstawa: Heimstaden Bostad, Annual Report 2025, s. 139; TAG Immobilien, Annual Report 2025, s. 38 i 46; Echo Investment, raport roczny 2025, s. 82; wzór kalkulatora (metodologia serwisu)

NNajem instytucjonalny

Najem instytucjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, którą zawiera wynajmujący zawodowo, także spółka albo fundusz, a najemca w akcie notarialnym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu. W akcie przyjmuje też do wiadomości, że eksmisja nie da mu prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Umowa wymaga pisma pod rygorem nieważności, kaucja to najwyżej sześć czynszów, a czynsz rośnie tylko według zasad z umowy. Po końcu najmu właściciel wzywa do opróżnienia lokalu z terminem co najmniej 14 dni, a potem prosi sąd o klauzulę wykonalności aktu.

Zobacz: Najem okazjonalny. Podstawa: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 19f–19j (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725)

Najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy to w rozporządzeniu (UE) 2024/1028 odpłatny wynajem umeblowanego lokalu mieszkalnego na krótki okres, który dokładniej określa prawo krajowe; z definicji wyłączono hotele, hostele i kempingi. Rozporządzenie stosuje się od 20.05.2026 r., a polska ustawa, która ma je wykonać, była 3.10.2026 r. na etapie sprawozdania komisji (druk sejmowy 3119). Usługa hotelarska trwa w tym projekcie krócej niż 30 dni jednorazowo, więc letnie pobyty w akademiku byłyby nią, a umowy na miesiąc i dłużej już nie.

Zobacz: CWTON (Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych). Podstawa: rozporządzenie (UE) 2024/1028, art. 3 i 19; sprawozdanie komisji o rządowym projekcie zmiany ustawy o usługach hotelarskich, druk sejmowy nr 3119 (17.09.2026)

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny jest zastrzeżony dla osoby fizycznej, która jest właścicielem lokalu i nie wynajmuje zawodowo; umowa jest terminowa i trwa najwyżej 10 lat. Spółka ani fundusz z budynkiem PRS tej formy nie użyją i zawierają najem instytucjonalny. Do umowy dochodzi akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji, oraz wskazanie mieszkania, do którego się wyprowadzi, ze zgodą jego właściciela. Wynajmujący zgłasza umowę naczelnikowi urzędu skarbowego w 14 dni, a kaucja nie przekracza sześciu czynszów.

Zobacz: Najem instytucjonalny. Podstawa: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 19a–19e (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725)

NOI (dochód operacyjny netto)NOI

NOI to roczny dochód budynku na wynajem, który zostaje właścicielowi po odjęciu kosztów operacyjnych od przychodu efektywnego, czyli od czynszów pomniejszonych o pustostan. Amortyzacji, rat i odsetek kredytu oraz podatku dochodowego się od niego nie odejmuje, bo rozporządzenie o wycenie pomija je w strumieniach dochodu. Wartość budynku po stabilizacji obłożenia to NOI podzielony przez stopę kapitalizacji. Spółki różnie definiują NOI, na przykład Heimstaden Bostad pomija koszty refakturowane na najemców, więc ich wyników nie zestawia się bez sprawdzenia definicji.

Zobacz: Marża NOI. Podstawa: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 13 (Dz.U. 2023 poz. 1832); Heimstaden Bostad, Annual Report 2025, s. 139; wzór kalkulatora (metodologia serwisu)

OObłożenie

Obłożenie to odsetek jednostek budynku, które w danym okresie przynoszą czynsz, liczony od mieszkań, łóżek, pokoi albo apartamentów zależnie od segmentu. Źródła mierzą je różnie: CBRE odróżnia 98% obłożenia przeciętnego projektu PRS po pierwszym zasiedleniu od 3,5% pustostanu całego rynku, a TAG podaje osobno pustostan mieszkań wynajmowanych co najmniej rok. Knight Frank szacuje obłożenie akademików prywatnych na ok. 97%, a JLL sektora opieki całodobowej na ok. 95%. W akademiku liczy się je w roku akademickim.

Zobacz: Stabilizacja obłożenia. Podstawa: CBRE, „2026 Poland Real Estate Market Outlook”, s. 20; TAG Immobilien, Half-Year Report 2026; Knight Frank, „Prywatne akademiki w Polsce, II kw. 2026”, s. 4; JLL, „Living Investment Polska 2026”, s. 15

Operator

Operator to firma, która prowadzi budynek na wynajem: wynajmuje jednostki, obsługuje mieszkańców i świadczy usługi, a w domu opieki także opiekę. Może wynająć albo wydzierżawić cały budynek i płacić właścicielowi czynsz, przejmując ryzyko obłożenia, albo zarządzać nim na podstawie umowy, przy której ryzyko zostaje u właściciela. Najemca lokalu potrzebuje zgody wynajmującego na podnajem, więc umowa z operatorem musi ją zawierać. W akademikach część inwestorów ma własne spółki operacyjne; Student Depot tłumaczył to w raporcie Savills ograniczoną dostępnością zewnętrznych operatorów.

Zobacz: Umowa o zarządzanie nieruchomością. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 659, 688² i 693 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); Savills, „PBSA market 2025”, s. 18

PPodatek od nieruchomości w budynku na wynajem

Podatek od nieruchomości od budynku na wynajem zależy od tego, czy jego części są mieszkalne, czy zajęte na działalność: górna granica stawki za m² dla części mieszkalnych to 1,25 zł w 2026 r. i 1,29 zł w 2027 r., a dla części zajętych na działalność 35,53 zł i 36,49 zł. Według uchwały siedmiu sędziów NSA z 21.10.2024 r. (III FPS 2/24) mieszkania wynajmowane przez przedsiębiorcę na potrzeby mieszkaniowe najemców płacą stawkę mieszkalną, a trwałe pustostany i najem na doby — stawkę dla działalności. Wcześniej NSA zastosował ją do komercyjnego domu studenta.

Zobacz: Koszty operacyjne. Podstawa: ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 5 ust. 1 pkt 2 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707); obwieszczenia MFiG: M.P. 2025 poz. 726 i M.P. 2026 poz. 741; uchwała NSA III FPS 2/24 z 21.10.2024; wyrok NSA III FSK 358/23 z 22.11.2023

PRS (najem instytucjonalny)PRS

PRS to mieszkania na wynajem długoterminowy skupione w jednym budynku albo jego wydzielonej części i należące do jednego właściciela, zwykle funduszu albo dewelopera, który powierza najem zawodowemu zarządcy. NBP nazywa ten rynek najmem instytucjonalnym i szacował go w czerwcu 2026 r. na ok. 32 tys. mieszkań, z czego najwięcej w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Według firm doradczych zasób liczy od ponad 23 tys. do ponad 32 tys. mieszkań, bo każda definiuje go inaczej. Pojedyncze mieszkania kupowane na wynajem to osobny rynek.

Zobacz: Najem instytucjonalny. Podstawa: NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2025 r., słownik pojęć; NBP, informacja kwartalna o rynku nieruchomości (II kw. 2026), s. 3; raporty CBRE i Cushman & Wakefield (2026)

Prywatny dom opieki całodobowej

Prywatny dom opieki to w języku ustawy o pomocy społecznej placówka zapewniająca całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub w podeszłym wieku, prowadzona w ramach działalności gospodarczej na podstawie zezwolenia wojewody. Musi spełniać standardy z art. 68: pokoje najwyżej trzyosobowe, 9 m² w jednoosobowym i 6 m² na osobę w większych, łazienka na pięć osób, toaleta na cztery i najwyżej 100 mieszkańców w budynku. Na koniec 2025 r. działało 667 takich placówek z 27 910 miejscami.

Zobacz: Zezwolenie wojewody na prowadzenie placówki. Podstawa: ustawa o pomocy społecznej, art. 67–68a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 639); MRPiPS, sprawozdanie MRPiPS-05 za 2025 r., Tablica 1

Przewaga yield on cost nad stopą

Przewaga nad stopą to różnica w punktach procentowych między yield on cost budynku a stopą kapitalizacji, po której rynek kupuje podobny gotowy budynek. Dodatnia znaczy, że budynek po stabilizacji obłożenia będzie wart więcej, niż kosztował; zerowa albo ujemna, że budowa nie stworzyła wartości ponad poniesiony koszt. Według wyliczeń redakcji projekty Resi4Rent z yield on cost 7,84–7,91% miały ok. 1,5–2,4 p.p. przewagi nad stopą NOI ze sprzedaży tego portfela (ok. 6,3%) i nad stopą prime PRS według Savills (5,50%).

Zobacz: Yield on cost (stopa zwrotu z kosztu). Podstawa: wzór kalkulatora (metodologia serwisu); wyliczenie redakcji z danych Echo Investment (raport za I półrocze 2026 r., komunikat z 16.08.2025) i Savills (Market in Minutes H1 2026, s. 2)

Przychód efektywnyEGI

Przychód efektywny to przychód potencjalny pomniejszony o pustostan i niezapłacone czynsze; w kalkulatorze serwisu GPI razy obłożenie. Od EGI liczy się koszty wyrażone procentem przychodu, na przykład wynagrodzenie zarządcy i marketing, a po odjęciu wszystkich kosztów operacyjnych zostaje NOI. Gdy cały budynek wynajmuje operator, EGI to jego czynsz. Obłożenie do rachunku bierze się z historii budynku; dla porównania CBRE podaje 98% dla przeciętnego projektu PRS po pierwszym zasiedleniu, stan na grudzień 2025 r.

Zobacz: Obłożenie. Podstawa: wzór kalkulatora (metodologia serwisu); CBRE, „2026 Poland Real Estate Market Outlook” (II 2026), s. 20

Przychód potencjalnyGPI

Przychód potencjalny to roczny przychód budynku przy wynajęciu wszystkich jednostek: czynsze za mieszkania, łóżka, pokoje albo apartamenty, miejsca postojowe i komórki oraz wpływy z usług dodatkowych. W akademiku dochodzi przychód z lata, gdy pokoje przyjmują gości na krótkie pobyty. GPI nie uwzględnia pustostanu ani zaległości, więc jest punktem wyjścia rachunku, a nie dochodem; pomnożony przez obłożenie daje przychód efektywny. Czynsze do GPI bierze się z umów i porównuje z rynkiem, na przykład ze stawkami najmu z badań NBP.

Zobacz: Przychód efektywny. Podstawa: wzór kalkulatora (metodologia serwisu); NBP, stawki najmu mieszkań z bazy BaRN (dane rynkowe serwisu)

RRent roll (zestawienie umów najmu)

Rent roll to zestawienie wszystkich jednostek budynku z danymi najmu: rodzajem umowy, czynszem, okresem, kaucją, zaległościami i statusem, czyli informacją, czy jednostka jest wynajęta. Kupujący porównuje je z umowami i wpływami na rachunek, bo z niego liczy przychód potencjalny, obłożenie i NOI. W budynku mieszkalnym zestawienie zawiera dane osobowe najemców; dane spseudonimizowane nadal podlegają RODO, więc do data roomu trafia wersja zanonimizowana. W portfelu z najmem i zakwaterowaniem rent roll rozdziela oba rodzaje umów, bo inaczej rozlicza się je w VAT.

Zobacz: Przychód potencjalny. Podstawa: rozporządzenie (UE) 2016/679 (RODO), motyw 26 i art. 4 pkt 5; Echo Investment, raport za I półrocze 2026 r., s. 111

Rotacja najemców

Rotacja najemców to odsetek mieszkańców, którzy w ciągu roku wyprowadzają się i zostają zastąpieni nowymi. Każda zmiana kosztuje: odświeżenie lokalu, czasem wymianę wyposażenia, marketing i czas pustostanu między umowami. W najmie zwykłym ustawa każe właścicielowi wymienić zużyte wyposażenie przy zmianie najemcy, ale w najmie instytucjonalnym tego przepisu się nie stosuje. Publicznych danych o rotacji w polskich budynkach na wynajem nie ma; kalkulator serwisu ujmuje jej koszt w pozycji marketing i rotacja.

Zobacz: Koszty operacyjne. Podstawa: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6a ust. 2 i art. 19j (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725); wzór kalkulatora (metodologia serwisu)

SSenior living

Senior living to dwa różne rodzaje budynków dla osób starszych: mieszkania na wynajem z pakietem usług dla osób żyjących samodzielnie oraz prywatne domy opieki całodobowej działające na podstawie zezwolenia wojewody. Mieszkania liczy się jak PRS, z czynszu i obłożenia, a wynik domu opieki zależy od opłat za pobyt i kosztów personelu. JLL opisuje model, w którym właściciel wynajmuje budynek operatorowi na podstawie długoterminowej, indeksowanej umowy. Według tej firmy pokój jednoosobowy w prywatnym domu opieki w aglomeracji warszawskiej kosztował w 2026 r. od ok. 6 400 do 15 000 zł miesięcznie.

Zobacz: Prywatny dom opieki całodobowej. Podstawa: JLL, „Living Investment Polska 2026. Rynek nieruchomości senioralnych w Polsce” (11.06.2026), s. 22 i 26; ustawa o pomocy społecznej, art. 67–68 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 639)

SINN (polskie REIT-y)SINN

SINN to skrót używany dla planowanych polskich REIT-ów, czyli spółek inwestujących w najem nieruchomości na osobnych zasadach podatkowych. Na 3.10.2026 r. projektu takiej ustawy nie ma ani w Rządowym Centrum Legislacji, ani w wykazie druków Sejmu. Jedyny rządowy projekt o tym celu, ustawa o firmach inwestujących w najem nieruchomości przyjęta przez Radę Ministrów 25.09.2018 r., nie został uchwalony. Bez osobnej ustawy budynki PRS należą do spółek i funduszy, a dochód funduszu zamkniętego z wynajmowanego budynku nie korzysta ze zwolnienia z CIT.

Zobacz: PRS (najem instytucjonalny). Podstawa: KPRM, projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (przyjęty przez RM 25.09.2018); Sejm, wykaz druków X kadencji (stan 3.10.2026); ustawa o CIT, art. 17 ust. 1 pkt 57 lit. g (t.j. Dz.U. 2026 poz. 554)

Społeczna inicjatywa mieszkaniowaSIM

Społeczna inicjatywa mieszkaniowa to spółka albo spółdzielnia osób prawnych, która buduje mieszkania i wynajmuje je bez zysku dla wspólników: czynsz roczny nie może przekroczyć 4% albo 5% wartości odtworzeniowej lokalu, a najemcy muszą spełnić limity dochodu i nie mieć innego mieszkania w tej miejscowości. Dla budynków PRS to konkurencja: od stycznia do sierpnia 2026 r. budownictwo społeczne czynszowe oddało 4 163 mieszkania, 184,8% wyniku sprzed roku. Fundusz inwestycyjny zamknięty może uczestniczyć w kosztach budowy lokali SIM.

Zobacz: PRS (najem instytucjonalny). Podstawa: ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, art. 23–30 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1273); GUS, „Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–sierpień 2026 r.” (21.09.2026)

Stabilizacja obłożenia

Stabilizacja obłożenia to okres od oddania nowego budynku do chwili, gdy obłożenie dochodzi do poziomu, który utrzyma się w kolejnych latach. W tym czasie właściciel ponosi koszty, a dochód rośnie stopniowo, dlatego kalkulator serwisu dolicza do kosztu inwestycji połowę NOI za okres stabilizacji. Publiczne źródła nie podają, ile miesięcy trwa to w polskim PRS. Xior pisze, że nowe akademiki potrzebują na to zwykle ok. trzech lat, choć jego warszawski akademik Wenedów zapełnił się już w drugim sezonie.

Zobacz: Obłożenie. Podstawa: Xior Student Housing, komunikat o wynikach za I półrocze 2026 r. (6.08.2026), s. 7; wzór kalkulatora (metodologia serwisu)

Stopa kapitalizacji

Stopa kapitalizacji to relacja rocznego NOI do ceny budynku, a przy wycenie działa w drugą stronę: wartość to NOI podzielony przez stopę. Rzeczoznawca ustala ją z badania rynku jako relację dochodów do cen transakcyjnych podobnych nieruchomości. Dla najlepszych budynków PRS firmy doradcze podają 5,25–5,50%, dla akademików prywatnych ok. 6,0%, a dla co-livingu i domów opieki w Polsce liczb nie publikują. Stopa, którą NBP podaje dla mieszkań (Warszawa: 5,8% w II kw. 2026 r.), to roczny czynsz do ceny 1 m² przed kosztami.

Zobacz: Yield on cost (stopa zwrotu z kosztu). Podstawa: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 11 (Dz.U. 2023 poz. 1832); Savills, Market in Minutes H1 2026, s. 2; Knight Frank, Review 2025 & Outlook 2026, s. 13; NBP, informacja za II kw. 2026, s. 46–47

UUmowa o zarządzanie nieruchomością

Umowa o zarządzanie nieruchomością powierza zarządcy prowadzenie budynku na rachunek właściciela: gospodarkę ekonomiczno-finansową, bezpieczeństwo i bieżące administrowanie. Właściciel zatrzymuje przychody i ryzyko pustostanu, a zarządcy płaci wynagrodzenie. Umowę zawiera się w formie pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności, a kopia polisy OC zarządcy jest jej załącznikiem. Do takich usług stosuje się przepisy o zleceniu, dlatego z ważnych powodów można ją wypowiedzieć zawsze, a tego uprawnienia strony nie wyłączą z góry.

Zobacz: Operator. Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 184b, 185 ust. 2 i 186 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); Kodeks cywilny, art. 746 i 750 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795)

Usługi zakwaterowania (PKWiU 55)

Usługi zakwaterowania to w VAT usługi z działu 55 PKWiU ze stawką 8%; należy do nich także dłuższe zakwaterowanie studentów i pracowników, m.in. w domach studenckich. W 2026 r. Dyrektor KIS zakwalifikował tak miejsce w prywatnym akademiku wynajmowane na cały rok akademicki razem z mediami oraz jednostki co-livingu z umowami do 12 miesięcy. Inaczej niż przy zwolnionym najmie mieszkań, operator odlicza wtedy VAT od kosztów. Zakwaterowanie studentów bywa jednak zwolnione, gdy uczelnia ma z prowadzącym akademik umowę o zakwaterowanie swoich studentów.

Zobacz: Zwolnienie z VAT najmu mieszkań. Podstawa: ustawa o VAT, art. 41 ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 30 lit. c, art. 146ef i poz. 47 załącznika nr 3 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); WIS 0112-KDSL2-1.440.305.2026.3.AP z 1.09.2026 i 0111-KDSB2-1.440.163.2026.2.PK z 17.06.2026

YYield on cost (stopa zwrotu z kosztu)YoC

Yield on cost to NOI budynku po stabilizacji obłożenia podzielony przez całkowity koszt inwestycji, który obejmuje grunt, budowę, koszty miękkie, wyposażenie, nieodliczony VAT, finansowanie i dochód utracony w czasie wynajmowania. Zestawia się go ze stopą kapitalizacji, po której rynek kupiłby gotowy budynek. Według wyliczeń redakcji z danych Echo Investment gotowe projekty Resi4Rent miały na 30.06.2026 r. yield on cost 7,91%, a według Savills w akademikach prywatnych może on przekraczać 8%. Przepisy o wycenie nieruchomości tego pojęcia nie używają.

Zobacz: Przewaga yield on cost nad stopą. Podstawa: wzór kalkulatora (metodologia serwisu); Echo Investment, raport za I półrocze 2026 r., s. 55–56; Savills, „PBSA market in Poland 2025”, s. 10

ZZezwolenie wojewody na prowadzenie placówki

Zezwolenie wojewody to decyzja, bez której nie wolno prowadzić prywatnej placówki zapewniającej całodobową opiekę. Wojewoda wydaje ją po oględzinach obiektu, gdy wnioskodawca spełnia standardy z art. 68, ma tytuł prawny do nieruchomości i zaświadczenie nadzoru budowlanego, że budynek można użytkować jako obiekt kategorii XI. Placówka trafia do jawnego rejestru w BIP urzędu wojewódzkiego. Za prowadzenie jej bez zezwolenia grozi kara od 10 000 do 30 000 zł, zależnie od liczby mieszkańców, a przy kontynuacji 60 000 zł.

Zobacz: Prywatny dom opieki całodobowej. Podstawa: ustawa o pomocy społecznej, art. 67 ust. 1–3 i art. 130 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 639); rozporządzenie MRPiPS z 28.08.2020 w sprawie zezwoleń, § 5 (Dz.U. 2020 poz. 1562)

Zwolnienie z VAT najmu mieszkań

Z VAT zwolniony jest najem nieruchomości mieszkalnej, którą podatnik wynajmuje we własnym imieniu i tylko na potrzeby mieszkaniowe najemcy, oraz najem społecznym agencjom najmu. Właściciel budynku PRS, który wynajmuje mieszkania wprost mieszkańcom, nie dolicza VAT do czynszu, ale nie odliczy też VAT od budowy ani zakupu tej części budynku, więc podatek staje się kosztem inwestycji. Według interpretacji ogólnej MF z 8.10.2021 r. najem mieszkań firmie, która je podnajmuje albo udostępnia pracownikom, podlega stawce podstawowej.

Zobacz: Korekta VAT. Podstawa: ustawa o VAT, art. 43 ust. 1 pkt 36 i art. 86 ust. 1 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); interpretacja ogólna MF nr PT1.8101.1.2021 z 8.10.2021 (Dz. Urz. MFFiPR 2021 poz. 146)